Uma das principais considerações a ser feita no momento da alienação de um imóvel refere-se ao possível imposto de renda incidente sobre o lucro obtido na venda.

Tecnicamente chamado Ganho de Capital, o lucro obtido pode estar ou não sujeito à incidência do imposto, dependendo de uma série de circunstâncias, conforme situações mais habituais descritas a seguir, as quais serão detalhadas posteriormente.

1-Alienação por valor igual ou inferior a R$440.000,00;
2-Alienação de imóveis adquiridos até 1988;
3-Alienação de imóvel residencial, cujo produto da venda seja aplicado em outro imóvel, também residencial, no prazo de 180 dias;
4-Permuta de unidades imobiliárias sem torna (recebimento em reais de diferença de valor na operação);
5-Permuta de unidades imobiliárias com torna (recebimento em reais de diferença de valor na operação);
6-Alienação de imóvel adquirido mediante financiamento;
7-Alienação de imóvel adquirido por herança ou legado;
8-Venda de imóvel a prazo com cláusula pro soluto ou pro solvendo.

Situação 01 - Alienação de imóvel por valor igual ou inferior a R$440.000,00

Neste caso, para que o vendedor possa usufruir da isenção de imposto, duas condições se impõem:
Não ser proprietário de outro imóvel residencial, comercial, de lazer ou mesmo terreno, independente de estar localizado em zona urbana ou rural;
Não ter efetuado outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, nos últimos 5 (cinco) anos.

O limite de R$440.000,00 aplica-se, no caso de imóveis possuídos em condomínio, à parte de cada condômino ou co-proprietário.  No caso de constância de sociedade conjugal em regime de comunhão universal ou parcial de bens, aplica-se ao valor total da operação.

Na situação em que o vendedor unificou dois terrenos contíguos e construiu sobre o terreno resultante, poderá haver o benefício da isenção, desde que respeitadas as condições de único imóvel e não ter havido outra alienação nos últimos cinco anos.

Caso o vendedor possua um imóvel e seja co-proprietário em outro, a alienação de qualquer dos dois não dará direito à isenção, pois não estará caracterizada a alienação de “único imóvel”. Da mesma forma, caso a operação corresponda à venda de parte de um imóvel, mantendo o alienante a condição de proprietário da parte restante, não fará jus à isenção.

Situação 02 - Alienação de imóveis adquiridos até 1988

Na situação de alienação de imóvel adquirido até o ano de 1988, aplica-se uma redução percentual de 5% ao ano, sobre o ganho de capital, a título de depreciação. Assim, para imóveis adquiridos até o ano de 1969, não haverá imposto sobre o lucro apurado,  independente de qualquer condição, uma vez que estariam totalmente depreciados (100%).  Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 aplica-se a redução de 5% ao ano, além das demais situações previstas neste texto. Para imóveis adquiridos a partir de 1989 não se aplica o benefício da depreciação.

Situação 03 - Alienação de imóvel residencial, cujo produto da venda seja aplicado em outro imóvel, também residencial, no prazo de 180 dias

A partir de 16/06/2005, o lucro apurado na alienação de imóvel residencial não está sujeito a imposto de renda, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta dias), aplique o produto da venda em imóveis residenciais localizados no país, independente da propriedade de outros imóveis.

Além da condição acima, o alienante somente poderá usufruir tal isenção uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação com o mesmo benefício.

Situação 04 - Permuta de unidades imobiliárias sem torna (recebimento em dinheiro por uma das partes)

Neste caso, independente do valor dos imóveis envolvidos na troca, ou de qualquer outra condição, não existirá incidência de imposto, uma vez que não estará caracterizada apuração de lucro imobiliário. A única observação será no momento da informação do valor na declaração de bens, pois o valor do imóvel (de nenhuma das partes) para este fim não é alterado, mantendo-se o valor individual previamente declarado.

Exemplo:
João possui o imóvel “A”, informado em sua declaração de bens por R$100.000,00;
Paulo possui o imóvel “B”, informado em sua declaração de bens por R$ 80.000,00.

Feita a troca, a informação na próxima declaração de bens, será:
João informará a propriedade do imóvel “B” pelo valor de R$ 100.000,00;
Paulo informará a propriedade do imóvel “A” pelo valor de R$ 80.000,00.

Situação 05 - Permuta de unidades imobiliárias com torna

Na situação de permuta de unidades imobiliárias com torna (recebimento em dinheiro por uma das partes), aquele que se beneficiar deverá apurar o ganho de capital, podendo deduzir a parcela proporcional do custo do imóvel dado em permuta.

Dessa forma, tomando como base o exemplo da situação acima, e supondo que João tenha recebido a quantia de R$10.000,00 a título de torna, teríamos o seguinte resultado:

Proporção..............................................R$10.000,00 x 100 / R$110.000,00 = 9,09 %
Ganho de Capital..................................................R$10.000,00 x 9,09 % = R$909,00
Custo da Torna ..........................................(R$10.000,00 – R$909,00) = R$9.091,00

Feita a troca, a informação na próxima declaração de bens, será:
João informará a propriedade do imóvel “B” pelo valor de R$90.909,00, correspondente à diferença entre o valor constante da declaração atual (R$100.000,00) e o custo da torna (R$9.091,00);
Paulo informará a propriedade do imóvel “A” pelo valor de R$90.000,00, correspondente ao valor constante de sua declaração (R$80.000,00) acrescido da quantia paga a título de torna (R$10.000,00).

Situação 06 - Alienação de imóvel adquirido mediante financiamento

Independente do tipo de financiamento utilizado na aquisição e atendidas as demais hipóteses do presente texto, a possível existência de imposto devido corresponderá à diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição. Quer o financiamento corresponda a sistema financeiro, com ou sem transferência de saldo, instrumento particular, ou qualquer outra forma de financiamento, o custo de aquisição corresponderá à quantia total efetivamente paga pela compra do imóvel a ser vendido.

Situação 07 - Alienação de imóvel adquirido por herança ou legado

Nessa hipótese, atendidas a demais situações descritas neste texto, o custo de aquisição a ser considerado corresponderá ao valor considerado na transmissão por herança ou legado, cujo documento de efetivação servirá também como data de aquisição.

Situação 08 - Venda de imóvel a prazo com cláusula pro soluto ou pro solvendo

Como regra, o pagamento do imposto de renda em situações de venda a prazo pode ser feito à medida do recebimento das parcelas acordadas. Entretanto, esse tratamento não se aplica aos casos de contratos com cláusula pro soluto, uma vez que a concretização da alienação independe de pagamentos posteriores. Dessa forma, nos casos de alienação com cláusula pro soluto, o imposto de renda apurado deve ser recolhido até o final do mês seguinte à assinatura do contrato.

Já nas situações de contratos com cláusula pro solvendo, o imposto apurado pode ser recolhido à medida do recebimento das parcelas acordadas, uma vez que estas são recebidas em caráter condicional, só se concretizando a operação depois de seu recebimento total.

Finalizando, recomendamos, para maiores esclarecimentos e cálculo de eventual imposto devido, a utilização do programa Apuração de Ganho de Capital, disponível no sítio da Receita Federal do Brasil : www.receita.fazenda.gov.br.